答复意见：
罗梓桓、周海平、罗巧、周凌云、陈胜利、林生键、陆伟斌、陈婷、张丹峰、应伟文、陈歆涵等10位代表：
你们在台州市路桥区七届二次党代会上提出的关于《提升无物业老旧小区管理水平》（第47号）的提案收悉。经研究，现答复如下:
近几年，区委、区政府十分关注民心工程，在老旧小区整治上投入了不少的财力，取得了一定的效果。加强无物业小区管理是一项“接地气、惠民生、得民意”的民心工程，是涉及民生的大事。小区管理是城市建设的一个重要组成部分，也是城市对外的一张靓丽的名片。几年来，区委、区政府一直在探索无物业小区管理的新思路、新模式。
一、造成小区无物业管理的主要原因
一是单位自建家属楼。我国房改以前实行的是福利分房制度，许多机关、企业采取职工集资方式建了一批住宅，往往是一个单位一栋楼，遍地开花、布局分散，基本都由各单位自行管理。随着住房逐步市场化，单位住宅楼已不再是本单位职工居住的现象比较普遍，因此单位不愿意承担其原有的职责，致使这类楼房无人管理。同时，由于单位撤并、企业改组、破产等原因使原本有人管的住宅楼也逐渐变成无人管的“弃管楼”。
二是开发建设单位遗留问题。1、物业专项维修资金未缴纳，尤其是单位集资建房，绝大部分均未缴纳；2、物业专项维修资金账目不清，因开发商缴纳维修金申报的名称和后来小区的名称不符，较多小区维修金对应不上，导致无法使用；3、当年开发商对新交付小区并未选聘物业服务企业接管，且物业服务企业并未盛行，业主未有物业服务概念。物业企业在维修资金不足或未缴存的情况下，物业无力承担维修费用，从而造成业主对物业企业服务不满意，拒缴物业费，物业企业无法正常运行而弃管。同时，开发建设单位移交时，由于工程质量问题较多，正常的维修期内不能正常维修，过了保修期，物业服务企业又没能力进行维修，或者小区业主又不愿意用自己的维修资金去承担这笔维修费用，物业企业和开发单位多次协商无果，甚至较多开发单位都已注销，无法联系，最后弃管。
三是物业费收取标准偏低。由于个别小区物业费收费标准低，造成物业企业的服务标准相对较低，但小区业主同其他小区比较时，不看收费只看服务，认为物业企业服务不到位，从而产生矛盾，一些业主因此拒缴物业费。从收费标准低——服务标准低——业主拒缴物业费——服务标准再次降低，这种恶性循环，使部分物业公司长期处于亏损运行，这使以收取物业费维持运营的物业公司不堪重负，况且随着人工成本增加、维护设施费用加大，加之业主因对物业服务不满意拒绝缴纳物业费，造成物业服务企业连年亏损，不得已物业企业退出，造成小区无人管理，这是小区弃管的最主要原因。
二、拓宽渠道，积极完善无物业小区的管理的新思路、新举措
我区将以推进“红色物业”为引领，以老旧小区提升改造为契机，力争将全区老旧小区进行提升改造，并坚持“改造一个、管好一个”的原则，扎实谋划后续管理工作，避免“前治后乱”。同时建议住建局在完成老旧小区改造后，把有物业管理纳入验收标准。
一是加强物业相关知识宣传。组织开展形式多样的宣传活动，通过小区内悬挂条幅、张贴标语、发放宣传单、显示屏滚动字幕播放、业主微信群等形式集中对小区居民进行宣传，让物业管理法律法规做到家喻户晓，使物业服务企业和小区居民都能知晓自己的权利和义务，为二者建立和谐的共存关系营造有力的政策氛围。
二是实行专业化物业管理。通过小区业主大会决定实行专业化物业管理的，由业主委员会负责起草物业服务合同方案；暂时还未成立业主委员会的，由街道、社区、村（居）民委员会负责组织、协调并制定小区物业服务合同方案。物业服务合同方案提交业主大会讨论通过后，由业主大会选聘物业服务企业,通过专业化管理，提升小区物业服务的质量和品位。
三是实行社区管理服务。经业主大会通过，决定委托社区居委会实施管理的，在社区居委会（村（居）民委员会）与小区业主协商一致的前提下，由社区优先吸收本社区业主就业，为住宅小区提供管理和服务并收取一定费用，该费用用于支付小区保洁、保安等费用。同时积极发动小区志愿者参与小区美化、绿化、保洁等各项公益劳动。
四是实行业主自治管理。经业主大会讨论通过，决定选择自治式管理模式的，由业主委员会协调组织物业管理相关事宜，聘请物业服务人员为业主提供物业服务。收取相应物业服务费用用于保安、保洁等人员的工资支出。
目前，全省正在推广“大物业”管理概念，即城市管理运营模式即在物业“肥瘦搭配”基础上，进一步整合公共服务资源、空间资源服务，还可结合正大力推动老旧小区改造的契机，积极引入社会资本实施投资、改造、管理一体化模式，通过推动老旧小区及其周边片区改造提升，降低后续管理维护成本。此外，重点对整合出的存量资源进行盘活再利用，因地制宜完善养老、托育、助餐、停车、便民市场、便利店、充电设施、智能快件箱（智能信包箱）等公共服务配套设施，收益反哺“大物业”管理单位，实现“自行造血”、良性运转。
鼓励“大物业”管理单位在试行期间，采取“先尝后买、共建共治、长效管理”的方式，对无物业管理小区“只服务、不收费”，让居民感受到物业服务为生活带来的改善作用。而在推进期，由居民自治组织牵头，街（镇）指导，按照“小区公共收益补一点、居民再出资一点”的方式，引导居民形成共识，组织业主共同决议，依法依规与“大物业”管理单位签订物业服务合同，以适当收取物业服务成本的计费方式，逐步培养居民“花钱买服务”意识。在成熟期，“大物业”管理单位可推动业主共同表决，以符合市场行情的物业服务标准收费，实现良性循环。
此外，为指导和督促“大物业”管理单位不断提升服务水平 ，街（镇）等相关业务主管部门应建立考核机制，以“扩大管理覆盖率、提高物业收费率、提升居民满意率”为目标，综合小区文明创建、星级评定、物业服务收费率、居民满意度等情况制订相应考核标准，定期对“大物业”管理单位实施考核。考核结果与政府以奖代补金额、企业和项目经理信用评价、评优评先等挂钩。
感谢你们对我区物业管理工作的支持与关心！
联系单位：台州市路桥区综合行政执法局 联系人：梁景宇
联系电话：0576-82596310 邮 编：318050
台州市路桥区综合行政执法局
2023年5月29日