小区是居民生活的基本场所，是城市管理的基础单元，也是社会治理的重要领域。小区管理能力直接影响着城市基层管理水平和人民群众生活品质。然而根据调研情况发现，目前，我区住宅小区业委会在建设和运作过程中还存在一些问题。因此，如何加强业主委员会管理，成为我区基层城市治理工作的一项重大课题。
一、我区业主委员会管理存在的问题
据统计，我区共有各类小区155个，其中物业住宅小区105个，老旧无物业小区50个，在建楼盘23个。物业住宅小区符合成立业委会的有78个，已成立业委会的有70个。2023年收到小区物业信访问题202件，对比2022年收到的147件，共增长了37%。我区的社区物业管理工作也进入了快速发展阶段，但在业委会管理上尚存在一些问题。
1.业委会的合法成立、合法换届与变更等一系列问题，缺乏有监督权力的机构介入予以常态化监管。
2.业主委员会对于人、财、物、印章的管理及财务账册等的合法交接和常态化的财务公开机制等方面仍然存在较大争议。
3.业委会队伍综合管理能力与业主需求还有很大差距。一方面业委会人员队伍不稳定，能力参差不齐。另一方面业委会工作面大量广，工作细小繁杂，业主要求众口难调。四是业委会运行经费不足，激励机制缺乏，工作保障力度不足。导致业主、业委会、物业公司等各方矛盾层出不穷，影响和谐社会的构建。
二、对于加强我区业主委员会管理的建议
随着城市治理工作的不断推进提升，建议完善形成一套合法的、有可操作性、可执行性的小区业主委员会建设监管流程。
1.厘清法律规范的层级，秉承下位法与上位法一致的原则。从国务院《物业管理条例》到浙江省《浙江省物业管理条例》，再从《台州市物业管理条例》到《台州市业主大会和业主委员会指导规则》，其中的管理职责部门定位均应为房地产管理部门，街道办事处仅作为协助作用。区分管理监督职责与协助指导的不同，并给予明确的区分与执行标准划分。强化行业指导，规范业委会建设。为业委会组建和依法履职提供支撑。
2.制定具体的财务规章制度、标准化的监管流程，划清监督职责与范围管理制度，目前试行的业财街管模式在探索阶段，由于没有相应的标准制度，导致业财街管无法真正实施。常态化财务公开明确公开的时间节点。
3.针对业委会候选人资格认定，出台相应的认定程序，采用多部门联审，街道最后把关，用于全区推广，全过程做好业委会成员准入机制，保障业委会队伍的建立。加强对业委会成员的业务能力的培训、指导和支持，了解自身职责范围。
4.签署责任保证书制度。对于担任业主委员会的成员，在其任职前与其订立责任保证书，年底开展工作绩效考核。
5.制定落实对业委会工作人员的关心、关怀制度，确保业委会工作可持续发展。开展节日慰问，选树典型、宣传先进、镇街道表彰优秀。
6.建议各级部门对损害业主共同利益的行为予以严厉打击。
7.宣传监督流程与法律法规，让广大业主知晓自己享有的监督权利。
答复意见：
邵湛雅、赵珍丽、任华远、吴杨波、应文静、解晓娜、程辉、陈丹莉、陈辉、梁忠等10位代表：
你们在台州市路桥区七届三次党代会上提出的关于《关于加强我区业主委员会管理的提案》（第39号）的提案收悉。经研究，现答复如下:
随着物业服务行业的高速发展，物业管理的法律法规进一步建立健全，我区的物业管理水平得到了进一步提高，业主委员会作为物业管理的重要一员，扮演着越来越重要的角色。我区在2021年9月下发了《关于进一步加强和规范路桥区住宅小区物业管理工作的实施意见》（下简称《意见》）。
1、《意见》中明确了业主委员会成员任职资格。业主委员会成员应由严格遵守小区业主大会议事规则及管理规约、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任。社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主指定一名社区干部或专职社区工作者参与该物业管理区域业主委员会选举。镇（街道）应严格落实对业主委员会委员候选人资格审核的指导监督工作，有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌、无故欠缴物业费等以及其他违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的业主，不宜担任业主委员会成员。担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。
2、全面推进小区党支部建设。强化对业委会人选的组织把关，动员小区党支部班子成员和优秀党员参选业委会，优先推荐品行好、口碑好的党员干部通过法定程序担任业主委员会委员，小区党支部书记、业委会主任“一肩挑”和党支部班子、业委会成员交叉任职比例明显提升，新组建或新换届业主委员会中的党员比例原则上不低于50%。开展在职党员到社区党组织报到，发挥党员先锋模范作用。常态化做好业委会班子成员的教育管理，探索 推行小区党组织书记、业委会主任由街道党工委备案管理模式。
3、规范业主委员会日常运作。区综合行政执法局和属地镇（街道）加强对业主委员会的监督、指导和培训，提升业主委员会自我管理、自治履职能力，实施业主委员会监督考评和奖惩制度。市综合行政执法局联合市物业行业协会每两年进行一次优秀业委会主任进行评选。目前已完善物业服务合同、议事规则、管理规约的参考文本，督促业主委员会强化议事会议制度、经营性收益管理制度、财务制度、公开公示制度、印章管理制度、日常接待制度等制度建设，进一步规范业主委员会的运作。倡导对业委员会成员进行工作分工，按各自职责分工开展工作。倡导建立楼栋负责人制度，一栋楼配备 1-2 名楼长，可以由业委员会成员兼任，楼栋负责人具体负责传达相应的法律法规政策，送达、收集、整理楼栋业主的建议意见等，同时做好其他相应工作。
4、保障业主委员会工作经费。鼓励业主委员会聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务，业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。业主委员会工作经费主要包括：召开业主大会和业主委员会的会议费用、业主委员会委员必要的工作津贴（交通、通讯补贴）、
业主委员会的日常办公费用等。业主委员会的工作经费由全体业
主承担，也可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益
中列支，并做到财务公开。
5、全面推行台州智慧物业系统运行。目前已开发并投入使用台州智慧物业系统，该系统里包含了物业主管部门、物业企业、小区业主委员会、小区党支部独立账号及使用功能，并完善了业主决策投标系统等。目前全区智慧物业系统上架率达100%，所有小区业主均可使用。
感谢你们对我区物业管理工作的支持与关心！
联系单位：台州市路桥区综合行政执法局 联系人：梁景宇
联系电话：0576-82596310 邮 编：318050
台州市路桥区综合行政执法局
2024年5月20日