一、案由

随着路桥区西拓发展的步伐不断加快，桐屿街道在大拆大建中持续推进城市化进程。虽然越来越多的村民从老旧房屋迁入安置小区，生活环境得到了显著改善，但安置小区物业管理问题也日益凸显。如何规范安置小区的物业管理，已成为新形势下基层治理的一项重要课题。

二、案据

（一）住户观念转变缓慢，物业费用收取困难。很大一部分村民受限于传统的生产生活习惯，尚未真正实现从“村民”到“市民”的角色转变，普遍存在“物业服务无关紧要”“小区管理与我无关”等观念，日常生活中不自觉缴纳物业费，也不配合业委会相关工作。以山羊居龙湖丽景小区为例，高层物业费单价从合同约定的1.70元/平方米降至1.25元/平方米，最终调整为1.00元/平方米，尽管价格一再下调，但物业费的收缴比例依然不容乐观，导致小区物业因资金短缺而难以正常运作。

（二）物业服务水平低下，业主满意度不达标。据走访了解，目前桐屿街道安置小区物业费价格在1.10—1.40元/平方米，价格低、利润少，部分物业公司为了扩大利润空间，在人员配备上存在“偷人”现象，导致服务水平降低。绿化养护不到位、环境卫生状况恶化、门岗管理松懈等问题，往往成为业主拒缴物业费的主要理由。

（三）业委会成员素质不高，作用发挥不明显。业主委员会作为监督物业公司管理运作的主要组织，在安置小区普遍存在组建困难、建成后履职不力等问题。例如春泽园小区于2022年成立了业委会，但是组建后多数委员对业委会的权利和义务了解不深刻，不会履职、不愿履职的现象突出，且退出、增设频繁，导致业委会形同虚设。

（四）房屋质量问题频发，业主居住不安心。开发商遗留的房屋漏水、墙体开裂、停车场地面走沙等房屋质量问题没有得到及时解决，成为拒缴物业费的主要原因之一。如春泽社区安置小区的开发商以管委会未结清余款为由，拒出维修经费，业主便以拒缴物业费作为“维权”手段。

（五）业主违约成本较低，物业维权成本较高。针对业主不缴纳物业费的情况，部分物业公司做法较为简单粗暴，如采取不让车辆进车库、找催债律师半夜打电话催收等“极端”手段，导致了矛盾的激化。从调研情况来看，物业公司不愿提起诉讼的主要原因是诉讼成本高、时间长、执行难，同时也不利于业主的关系维护。例如，某物业公司原先在路北洋洪小区因6万元的物业费不交，于2023年3月提起诉讼，律师费支付1万元，并花费大量的时间和精力准备诉讼材料，目前仍未判决。

（六）长效补救措施不足，村集体经济压力大。为了延续安置小区的物业服务，部分村社用村集体经济承担了物业费，但被巡察指出不符合村级三资管理的规定。另一部分村社整村拆迁后的村留地指标或补偿长时间未兑现，村集体经济断崖式下降，每年收入难以维持日常支出，存在“吃老本”现象，由村集体承担安置小区物业费并非长久之计。

三、方案

（一）出台物业管理实施意见，明确收费标准机制。进一步明确物业费定价标准、评价与管理等机制，鼓励条件允许的村集体经济合作组织采取先缴费再分红的办法，提升安置小区物业服务费的收缴率。对五保户、低保户、低边等确实存在缴费困难的群体实行物业费全额或者部分补贴，减轻特殊人群经济压力。

（二）合力加强普法宣传教育，助力观念转变提升。职能部门、属地镇街要做好物业费收缴和小区管理相关法律法规的普及工作，并以反面典型为警示，不断提升业主和物业公司的履约水平。法院可以针对小区物业费欠缴的小额诉讼，明确简化程序，倾斜力量加强诉讼及诉前调解工作。

（三）强化对业委会指导帮扶，提升履职能力水平。依据职能职责，建议区综合行政执法局等相关部门加强对业委会成立的政策和业务指导，确保推选出具备能力、善于履职的业委会成员。同时，注重对新成立业委会委员的上岗培训，明确业委会的职责范围、能力边界和高效工作方法，确保业委会合法合规、尽职尽责地履行职能。

（四）多措并举解决遗留问题，确保工程质量达标。部分安置小区因管委会与开发商之间的利益结算长期悬而未决，导致小区质保问题无法落实，个别业主将不满情绪转嫁至物业公司，这不仅对整个社会造成不利影响，也增加了拆迁安置工作的难度。建议管委会、住建局等相关部门严格把控工程质量，及时支付相关费用，确保工程验收合格，后续维修工作及时跟进。

（五）成立专业物业管理公司，提升服务保障水平。由实力雄厚的国有企业作为主导力量，牵头组建一家专门从事物业服务的子公司，全面负责路桥区所有安置小区物业服务的纳统管理，既可以确保各项服务标准得到严格执行，服务质量得到有力保障，还能够有效降低物业管理的整体成本，实现经济效益和社会效益的双赢。

答复意见：

章伟红、童卫林、郏恩慧、胡卫斌、陈建华、章明剑、章海彬、李茜茜、李灵芝、孙丹、杜广华等11位代表：

你们在路桥区六届人大四次会议上提出的关于《规范安置小区物业管理》（第7号）的建议收悉。经研究，现答复如下：

近年来，随着路桥城市化进程发展，安置小区数量不断增加，仅桐屿街道就有乐湖雅苑、春泽园、怡和雅苑、龙湖丽景、飞龙湖畔、群欣家园、高桥章嘉苑、新盛佳苑等8个安置小区，部分安置小区物业管理过程中确实存在物业服务水平低、物业费收缴难、业委会人员素质整体不高、房屋质量问题频发等问题。你们提出的建议办法针对性强，对于我们进一步做好相关工作有很多的启发和帮助。

一、关于出台物业管理实施意见，明确收费标准机制的建议。

今年1月，台州市综合行政执法局印发了《台州市普通住宅小区物业服务等级标准》，设定了四个服务等级，并对四个服务等级在项目综合管理、共用部位及共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等5个方面的具体服务内容和标准进行了明确，可以作为签订物业服务合同，约定物业服务内容、标准的指导依据。减轻安置小区居民物业费缴费压力的可持续途径是壮大村集体经济，通过村集体经济的发展，为安置小区提供必要的经济支持，用于改善基础设施，进而推动物业服务水平提升。

二、关于合力加强普法宣传教育，助力观念转变提升的建议。

针对物业住宅小区矛盾纠纷调解难、物业费收缴难等问题，我局联合区人民法院于2024年6月17日在区社区治理中心共同打造物业纠纷“共享法庭”。物业纠纷“共享法庭”的人员由“庭务主任+调解员+联系法官”组成。由物业行业协会聘请法律工作者入驻中心开展物业费催缴等前期矛盾调解；对经多次协调不成的纠纷，再联系法官，借助司法力量，引导当事人进行诉前调解，推动矛盾纠纷源头治理；最后对物业收费等矛盾纠纷突出的小区，加强司法判例典型示范，通过司法判例促进物业费收缴等矛盾纠纷的化解。

三、关于强化对业委会指导帮扶，提升履职能力水平的建议。

近年来，我局积极配合镇（街道）对小区业委会的成立进行程序性和实质性的指导和把握，对业委会成员准入、退出以及履职情况进行把关，引导业主大会、业委会制定本住宅小区《管理规约》和《议事规则》，规范业主物业使用行为。今年我局联合区委社工部、区委组织部正研究制定业主委员会规范运行制度，明确业主委员会工作职责，制定履职正、负面清单，指导业主委员会建立小区管理各项具体制度、规范操作程序。平时由镇（街道）、社区加强业主委员会日常管理，组织开展业主委员会任前谈话和履职培训，对工作职责、履职要求进行提醒督促。

四、关于多措并举解决遗留问题，确保工程质量达标的建议。

房屋质量问题目前确实是直接影响物业费的收缴一个重要因素，部分业主容易将房屋质量问题和物业服务问题混淆，业主反馈房屋质量问题后，如相关质量问题未及时得到解决，就容易将不满情绪发泄在物业企业上，进而以拒交物业费的方式表达抗议。解决历史遗留问题，做好房屋质量管控涉及源头资金保障、前期质量管理、施工过程监管、验收交付检验、后期监督执法等方方面面，需要财政、建设、自规、属地镇（街道）等部门协同配合。

五、关于成立专业物业管理公司，提升服务保障水平的建议。

目前我区城建集团、社发、金投旗下均有所属物业企业。由地方国企成立专业物业服务企业为安置小区提供服务，是一种兼具社会公益属性和市场化运营的模式，既能提升安置小区治理水平，又能通过国企担当缓解基层矛盾。在各安置小区选聘物业时，可以发动国企物业企业参与竞标，根据各小区的实际情况及业主大会的具体需求，提供保洁、安保、基础维修、绿化养护等差异化服务，为安置小区兜底。

感谢你们对安置小区物业管理工作的关心和支持！

联系单位：台州市路桥区综合行政执法局   联系人：王怡文

联系电话：0576-82457573         邮  编：318050