随着城市化进程的不断推进，大量的拆迁安置小区建成并投入使用。目前，全区已建成安置小区32个，安置面积约429万㎡，安置2.3万户约6.5万人，其中安置完毕的小区有28个，有物业进驻的小区29个。这些小区的建设包括配套设施的设置标准都比较高，极大改善了群众的居住条件和居住环境。但调研发现，安置小区管理存在矛盾问题突出，亟需解决。

一是小区物业管理客观限制。住户组成复杂。32个安置小区，兼有整村集中安置与多村合并模式，加之出租或出售后住户成分复杂，管理难度大。治理主体分散。镇（街道）与社区居委会难以形成共治局面；社区（村委会）、物业公司和业委会职责不明、推诿责任；个别小区无业委会和物业公司。

二是群众思想认识尚未转变。自治理念。安置村民对安置小区无归属感，导致业委会组建或履职困难，退出增设频繁。消费观念。部分群众认为物业服务应是政府或相关机构免费提供的。如乐湖雅苑小区物业费单价仅为1.28元/平方，但物业费收缴比例仍然低于20%。生活习惯。部分村民公共安全、卫生意识淡薄，垃圾随意倾倒、车辆违停、毁绿种菜、飞线充电等现象频发。

三是历史遗留问题亟待解决。专项维修资金未落实。部分安置房交房前相关的专项维修基金政策未充分考虑落实。安置小区物业费收缴难。前期政府为拆迁安置小区物业管理兜底买单，后期接档物业管理水平低。大量裙房投用未纳管。分配后的拆迁安置小区裙房，存在私自改变房屋结构、“三合一”等现象，安全隐患较大。

为此，建议：

（一）健全工作机制，全面加强监督管理。一是完善长效管理机制。规划、建设、公安、交通、环保、物价、综合执法等部门要进一步细化职责，构建条块结合、以块为主、齐抓共管的高效协同机制。明确镇（街道）和社区在小区物业管理中的作用，由镇（街道）设立物业管理专职机构，协调处理物业管理与社区建设之间的关系，会同相关部门维持辖区内的物业管理市场秩序。制定科学合理的物业服务考评办法，对全区的物业服务在管项目实行区、镇（街道）二级考评，并设立专项资金用以奖励优秀单位及个人，激励物业服务水平不断提升。二是加强物业费收缴监管。建立物业费收缴公开晾晒、通报反馈制度，保障业主的知情权、参与权、监督权。强化与综合执法等主管部门、金融机构、司法机关的协作机制，对逾期拒不交纳物业费的失信行为，严格依照相关规定实施惩戒。三是加强专项维修资金管理。构建科学合理的拆迁安置小区专项维修资金管理体系，明确资金管理主体及其职责权限，制定资金使用审批流程，对专项维修资金形成动态监管。四是加强裙房执法监管。组建拆迁安置小区裙房的联合执法队伍，定期开展全面排查行动，严格查处私自改变房屋结构的行为，责令限期整改。

（二）多方协作联动，完善小区治理体系。一是普法赋能。加强《民法典》《台州市物业管理条例》等法律法规的宣传，提高居民的自治意识（成立业委会）、消费意识（花钱买服务）、规范意识（杜绝不良行为），让居民能够更积极主动地参与小区事务管理。二是社区善治。引导小区依法依规建立业委会，配备物业管理专（兼）职人员，指导监督业主（代表）大会和物业服务企业开展工作，维护业主的合法权益，配合调处物业管理中的纠纷和投诉。不断完善监督和奖惩机制，加强社区党组织对业委会、物业公司的指导监督，探索社区和业委会的交叉任职机制，推动“物业管理”向“社区治理”转变，促使小区管理模式更加科学合理。三是党建引领。打造“红色物业”，发挥党员模范作用，带头维护小区管理文明有序。强化社工、网格员等力量，凝聚各方力量，提高安置小区的管理质量。

（三）规范物业管理，提高物业服务水平。一是保障物业费来源。按照“建管分离”“谁受益、谁付费”的原则，明确安置小区物业管理费收缴机制。对安置房设置两年物业费缴纳过渡期，对超期拒缴者依法依规进行追讨；对部分村居分散安置在多个小区，物业费单价不同的，采用“村集体统一补贴、群众自主补足”的方式，及时缴纳物业费。二是规范物业管理活动。建立健全物业服务标准和规范，明确物业公司的职责权益，确保物业服务质量和水平。加强对物业公司的监管，严格执行市场准入和退出机制，健全第三方评估监理，促进物业服务质价相符。三是完善纳管登记制度。对裙房的产权、用途、租赁等情况详细登记备案。要求裙房使用者在正式投入使用前，向相关部门提交使用规划说明，明确用途类别，确保安置小区物业管理更加规范有序。

答复意见：

桐屿街道委员履职小组：

你们在路桥区政协六届四次会议上提出的《加强拆迁安置小区物业管理》（第16号）的提案收悉。经研究，现答复如下：

近年来，随着路桥区城市化进程加快，安置小区数量不断增加，仅桐屿街道就有乐湖雅苑、春泽园、怡和雅苑、龙湖丽景、飞龙湖畔、群欣家园、高桥章嘉苑、新盛佳苑等8个安置小区，部分安置小区物业管理过程中确实存在物业专项维修资金未落实、物业费收缴难、小区管理困难等问题。你们提出的三点建议也非常具有针对性，对于我们进一步做好相关工作有很多的启发和帮助。目前，我局会同相关部门正在积极研究和开展以下工作：

一、开展物业管理政策法规宣传。

近年来，为更好地维护物业管理各方主体的合法权益，普及物业管理知识，我局充分利用电视、网络等媒体，制作宣传册、纪念品等在小区、公园广场等地大力宣传《台州市物业管理条例》、《台州市业主大会和业主委员会指导规则》等政策法规。要求物业服务企业落实公示公开制度，在小区显著位置公示企业基本情况、服务内容、服务标准、收费标准等服务信息。同时以路桥区物业行业协会为平台，相继举办了关于消防、业委会成立流程、法律纠纷、《中华人民共和国民法典》解读等讲座8场。

二、严格物业专项维修基金交存和使用。

我局严格落实《浙江省物业专项维修基金管理办法》，在项目审核验收时，要求并确保建设单位足额交存物业专项维修基金。开通建立了专项维修资金线上查询链接，小区业委会、物业服务企业、所在地社区可通过开设账号，实时查看专项维修资金使用和结余情况。严格执行《台州市物业专项维修资金使用管理办法》资金使用程序，特别是物业维修、更新和改造费用工程预算3万元以上的，要求委托有资质的工程咨询机构进行审查；30万元以上的维修项目，要求采取公开招标方式选定施工单位；尾款拨付时要求提供物业维修、更新和改造工程费用决算报告，并且决算金额不得超出物业维修、更新和改造方案预算金额10%或者1万元以上。

三、健全完善日常监督管理制度。

持续实施物业信用管理、考评打分制度，根据《关于加强住宅小区物业管理项目检查考核的通知》（台综执办〔2022〕8号）要求，我局会同属地镇（街道）通过“明查+暗访”方式核查物业企业服务达标情况，对小区物业服务项目每季度开展一次考核打分，对物业服务企业每年开展一次信用管理评价。今年打分结果将以“红黑榜”形式向社会进行公示。当前，各镇（街道）正在对辖区内住宅小区物业服务项目开展2025年二季度考核评分工作。

四、提升物业服务质量与标准。

2024年下半年，我局组织开展了路桥区物业服务行业服务技能大赛，推动提升物业从业人员专业技能水平和管理水平。今年，我局牵头开展物业服务履约不到位专项治理，明确要求物业服务企业加强企业内控管理，提升服务品质、提高管理效率；指导物业服务企业建立完善项目考核打分制度，定期开展自检自查工作，对本企业服务项目进行内部晾晒排名。今年1月，台州市综合行政执法局印发了《台州市普通住宅小区物业服务等级标准》，设定了四个服务等级，并对四个服务等级在项目综合管理、共用部位及共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等5个方面的具体服务内容和标准进行了明确，可以作为签订物业服务合同，约定物业服务内容、标准的指导依据。

五、推动物业矛盾纠纷化解。

针对物业住宅小区矛盾纠纷调解难、物业费收缴难等问题，我局积极探索构建职能部门、物业行业协会、业委会及业主之间良性循环互动的矛盾纠纷处理机制，联合区人民法院于2024年6月17日在区社区治理中心共同打造物业纠纷“共享法庭”。物业纠纷“共享法庭”的人员由“庭务主任+调解员+联系法官”组成。由物业行业协会聘请法律工作者入驻中心开展物业费催缴等前期矛盾调解；对经多次协调不成的纠纷，再联系法官，借助司法力量，引导当事人进行诉前调解，推动矛盾纠纷源头治理；对物业收费等矛盾纠纷突出的小区，加强司法判例典型示范，通过司法判例促进物业费收缴等矛盾纠纷的化解。

六、强化党建引领，推动业主委员会建设。

强化党组织对小区管理工作指导，夯实共建共治基础。今年，推动实现住宅小区党组织覆盖率100%。我局积极会同镇（街道）、社区指导和协助业主成立业主大会筹备组，筹备召开业主大会，选举业主委员会。制定业主委员会候选人资格条件，建立实施候选人资格联审制度，对业委会成员准入、退出以及履职情况严格把关，优化业主委员会成员构成，逐步提高业委会党员比例，保持业主委员会成员党员比例动态超过50%。引导业主大会、业委会制定本住宅小区《管理规约》和《议事规则》，规范业主物业使用行为。

另外，裙房作为建筑物的一部分，具体使用标准，如使用范围、用途限制等，通常由开发商根据出让要求和法律法规，在方案设计时明确功能用途，经自规部门审批确定。裙房交付后，属地镇（街道）和部门间可加强信息互通、资源共享、队伍协同，构建监管执法联动机制，组织开展集中法治宣传教育，对开发商、物业服务企业等开展行政指导，对新装修户进行严格管控，发现违建行为第一时间介入处置。

感谢你们对安置小区物业管理工作的关心和支持！

联系单位：台州市路桥区综合行政执法局  联系人：王怡文

联系电话：0576-82457573         邮  编：318050