各镇（街道）人民政府（办事处），区政府直属各单位：
为进一步加强和规范住宅小区物业管理工作，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区和文明城市建设，根据《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》和《台州市物业管理条例》等有关规定，经区政府第49次常务会议同意，结合我区实际，特制定本实施意见。
一、指导思想和目标要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，确立“属地管理、部门联动、质价相符、政策扶持”的总体原则，建立健全“区、镇（街道）、社区”三级物业管理工作体系，着力构建以党建为统领，社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业三位一体的工作机制，强化住宅小区物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题，进一步提升路桥区住宅小区物业管理水平。
二、基本原则
（一）统一领导，属地负责。进一步健全“区、镇（街道）、社区”三级物业管理体系，完善区级主管部门监督管理、属地镇（街道）具体负责、社区（村）协助落实、相关职能部门密切配合、上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制。充分发挥属地镇（街道）、社区（村）和业主自治组织的作用，增强物业管理工作合力。
（二）分类管理，全面覆盖。按照省市物业管理相关规定，坚持规范管理、公开透明、有序运作，对不同物业项目类型进行统一规划、分类管理，实现各类住宅小区物业管理服务全覆盖。
（三）市场主导，政策扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，如政府性安置小区和老旧小区等难以实行市场化运作的住宅小区，给予相应的政策扶持，引导鼓励其实施自治管理，保障小区的正常运转。
三、主要措施
（一）加强物业项目配套设施建设与维护管理
1.落实物业项目承接查验制度。建设单位应当在新建物业交付使用前30日，与受托物业服务企业于7日内办理承接验收手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业服务用房以及相关资料，签订《物业管理交接验收协议》，并报区综合行政执法局和镇（街道）备案。承接查验遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，由物业服务企业和建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程分户验收和竣工验收等环节，为物业承接查验工作创造有利条件。
2.优化住宅小区前期物业服务。新建住宅小区的物业管理办公用房装修标准应在规划条件中予以明确，由建设单位装修后无偿移交给前期物业服务企业，其装修标准原则上不低于500元/平方米。物业管理办公用房装修所形成的产权归全体业主所有，在物业服务期满后无偿移交给业主委员会。
3.强化停车设施建设及管理。新建住宅小区的停车（包括非机动车）设施及充电桩建设应在规划条件中予以明确，小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车、充电需要。积极推广实施地面有偿停车服务，提高地下车库车位使用率，减轻地面停车压力。
4.建立共有设施设备日常维保抽查制度。区综合行政执法局负责督促物业服务企业履行消防等安全管理职责；区市场监管局、区消防救援大队应对物业项目的电梯、消防设施设备日常维保情况进行抽查，督促维保单位强化管理，保障设施设备的正常运行，确保广大业主的生命财产安全。
5.建立维修资金紧急使用工作机制。住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯故障、消防设施故障、配电房故障、二次供水水泵运行中断、排水设施堵塞、爆裂，楼体外立面大面积脱落等危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地镇（街道）等相关单位证明核实，可直接拨付应急物业专项维修资金。
（二）加强老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区管理
建立老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务。鼓励老旧住宅小区（2000年前交付使用）、保障性住宅小区、拆迁安置小区、农村新社区等实施专业物业管理。
探索引入“市场+政府”补贴的物业管理模式，老旧（安置）住宅小区，具备物业管理市场化条件的，原则上优先选聘物业服务企业，开展物业管理服务；不具备市场化条件的，由镇（街道）落实以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务，力争实现老旧小区物业管理全覆盖。
新建安置小区，根据各小区实际情况，尊重原安置村民的生活习惯，单个村安置的小区，村两委成员参与业委会选举，业委会在村两委的领导下开展工作。多个村联合安置的小区，可由各村委会派员组建物业管理委员会共同开展小区管理。具体由属地镇（街道）根据实际情况进行。
（三）加强对物业服务的监督管理
1.规范物业项目承接和退出管理。进一步规范前期物业项目招投标行为，新建总建筑面积在5万平方米以上的住宅物业，必须采取招标方式选聘前期物业服务企业；10万平方米以上的，必须采取公开招标方式选聘前期物业服务企业。鼓励非前期物业的总建筑面积在5万平方米以上的住宅物业，业主委员会应在业主大会授权下，通过招标方式选聘物业服务企业。物业项目退管时，应严格按照《浙江省物业项目服务退出管理暂行办法（试行）》的规定，及时报告区综合行政执法局和属地镇（街道），在区综合行政执法局、镇（街道）的监督管理下实施退管程序，并按规范做好项目清算和资金、设施设备移交等工作。
2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。物业服务企业提供物业服务时，应当在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人；向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；加强日常巡查，强化源头管控，发现住宅小区内有违法建设行为，有违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律法规的行为，物业服务企业应及时予以劝阻，对于不听劝阻的，物业服务企业应在 24 小时内上报有关行政管理部门；物业服务企业应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，所招用的门卫、巡逻、秩序维护等服务人员应当持证上岗，并向公安机关备案。同时履行社会责任，按照《2021年全市生活垃圾分类“6+1”提升行动工作方案》精神，落实物业管理区域内生活垃圾分类责任。配合做好疫情防控、文明城市创建等有关工作。
3.依法规范物业服务收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。未成立业主委员会的小区，严格执行前期物业管理收费标准。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，每年至少一次在物业管理区域内的显著位置公示账户明细，并通过电子信息技术等方式告知全体业主，接受业主监督。
4.强化物业管理考核制度。建立住宅小区物业管理（业主委员会和物业服务企业，下同）分层考核督查机制，发挥考核评价的导向性作用。各镇（街道）对小区物业管理每季度开展不少于一次考核检查，并将考核结果于季末次月初抄告区综合行政执法局。区综合行政执法局对各镇（街道）物业管理工作落实情况每年组织不少于二次考核检查；对小区物业管理开展日常考核检查，并结合各镇（街道）对小区物业管理的考核结果，每年进行汇总公布。强化考核结果的运用，考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，鼓励物业服务企业做大做强；对考核较差、检查整改不落实的物业服务企业及项目经理，依法依规采取媒体公布、行业通报、记不良行为、信用扣分并记入信用档案等惩戒措施。
5.强化物业服务企业信用信息管理。严格落实《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》，指导和监督我区物业服务市场诚信体系建设，做好物业服务企业信用信息的采集、认定、公开、评分和使用等工作。各职能部门、镇（街道）加强联动，及时共享物业服务企业信用信息，实施守信联合激励和失信联合惩戒。
（四）加强业主委员会建设
1.明确业主委员会工作机制。强化社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联席会议机制，涉及小区重大事项的会议须三方共同参与，实现住宅小区物业管理工作的有效协调。推进“红色物业”建设，加强社区党组织对业委会和物业服务企业党组织组建、协商议事等工作的领导，发挥党员先锋模范作用，推动和保障业主大会和业主委员会依法依规行使职权，维护业主的合法权益。完善民主管理监督机制，鼓励支持业主大会设立业主监督委员会，对业主委员会履职情况、共有物业经营收益收支情况等进行监督。业主委员会应当严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，固定办公场所及接待时间。
2.严格业主委员会成员任职资格。业主委员会成员应由严格遵守小区业主大会议事规则及管理规约、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任。社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主指定一名社区干部或专职社区工作者参与该物业管理区域业主委员会选举。镇（街道）应严格落实对业主委员会委员候选人资格审核的指导监督工作，有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌、无故欠缴物业费等以及其他违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的业主，不宜担任业主委员会成员。担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。
全面推进小区党支部建设，强化对业委会人选的组织把关，动员小区党支部班子成员和优秀党员参选业委会，优先推荐品行好、口碑好的党员干部通过法定程序担任业主委员会委员，小区党支部书记、业委会主任“一肩挑”和党支部班子、业委会成员交叉任职比例明显提升，新组建或新换届业主委员会中的党员比例原则上不低于50%。开展在职党员到社区党组织报到，发挥党员先锋模范作用。常态化做好业委会班子成员的教育管理，探索推行小区党组织书记、业委会主任由街道党工委备案管理模式。
3.规范业主委员会日常运作。区综合行政执法局和属地镇（街道）应加强对业主委员会的监督、指导和培训，提升业主委员会自我管理、自治履职能力，实施业主委员会监督考评和奖惩制度。区综合行政执法局应完善物业服务合同、议事规则、管理规约的参考文本，督促业主委员会强化议事会议制度、经营性收益管理制度、财务制度、公开公示制度、印章管理制度、日常接待制度等制度建设，进一步规范业主委员会的运作。倡导对业委员会成员进行工作分工，按各自职责分工开展工作。倡导建立楼栋负责人制度，一栋楼配备 1-2名楼长，可以由业委员会成员兼任，楼栋负责人具体负责传达相应的法律法规政策，送达、收集、整理楼栋业主的建议意见等，同时做好其他相应工作。
4.保障业主委员会工作经费。鼓励业主委员会聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务，业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。业主委员会工作经费主要包括：召开业主大会和业主委员会的会议费用、业主委员会委员必要的工作津贴（交通、通讯补贴）、业主委员会的日常办公费用等。业主委员会的工作经费由全体业主承担，也可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开。
（五）规范业主自治行为
加强个人信用体系建设，强化居民文明意识、契约意识和诚信意识，加强自我管理、自我服务、自我教育和自我监督，将业主不履行居民公约、小区管理规约的情况（拖欠物业服务费、违规装修、乱搭乱建、擅自占用公共部分、损毁绿化、乱停车、堵塞消防通道、乱扔垃圾杂物等）经多次劝告拒不改正的，业主委员会可按业主公约的规定在小区内予以通报，公职人员存在上列情况的应通报给所在单位，推动将业主违反物业管理相关规定涉及行政处罚信息纳入个人信用记录。
（六）建立联席会议制度
建立区级、镇（街道）、社区三级物业管理联席会议制度。区级物业管理联席会议，由区住宅小区物业管理工作领导小组办公室牵头，相关成员单位参加，主要负责督促建设、公安、综合执法、市场监管、发改、环保等相关部门落实好综合执法进小区工作；协调解决物业管理中综合性的重点、难点问题，形成物业管理工作合力。镇（街道）物业管理联席会议，由镇（街道）、社区居委会、物业企业等单位组成，主要负责住宅小区物业管理工作沟通与协调，解决住宅小区管理的部分重点、难点问题，开展满意度测评和物业费收缴登记率统计等工作。社区物业管理联席会议，由社区、物业企业、业主委员会以及业主代表参加，主要负责协助镇（街道）做好日常巡查、问题发现、矛盾调处等工作。
四、组织保障
（一）强化组织领导
成立路桥区物业管理工作领导小组，区政府分管区长任组长，综合执法、建设、公安、发改、市场监管、财政、环保、民政、司法、人力社保、自然资源规划等部门及各镇（街道）为成员单位，统筹解决物业管理工作中的重点难点问题。领导小组下设办公室，办公室设在区综合行政执法局，负责统筹日常工作。
（二）强化部门协同
明晰各相关部门在住宅小区物业管理工作中的职责，相关职能部门和单位应当根据各自职责，建立相应的管理机制，共同推进住宅小区物业管理工作。
区委组织部（区委直属机关工委）：负责指导城市住宅小区“红色物业”党建工作，引导党员干部职工充分发挥示范表率作用，带头交纳物业服务费，不发生无故拖欠物业服务费等问题，参与在职党员到社区报到，积极参与和支持小区物业服务管理工作。对既不主动解决矛盾纠纷，又不缴纳物业服务费的机关单位干部职工，将予以通报并在一定范围内曝光。
区建设局：负责对住宅小区房屋工程质量进行监管；对小区人防设施的日常使用及维护进行监督管理。加快老旧住宅小区整治改造，有条件配备物业管理用房的，在按要求征求业主同意的前提下，配置4‰的物业管理用房。
区综合执法局：负责全区物业服务行业的业务指导、培训和监管，组织物业服务行业重大问题的调研及制定相关配套政策；建立日常检查考核机制和物业服务企业信用档案；开展从业人员专业培训，提高行业队伍综合素质；负责物业专项维修资金的归集、使用等日常管理；负责物业管理项目招投标备案；依法履行综合行政执法职权范围内的行政处罚职责。
区公安分局：负责对小区治安进行监督检查，负责保安行业管理，指导技防建设，依法查处小区内影响公共安全、公共秩序的各类违法行为；依法查处非法燃放烟花爆竹行为；开展物业小区出租房治安管理工作；依法查处纵犬扰民、伤人引起的治安刑事案件；依法查处制造生活噪音干扰他人生活的违法行为。
区发改局：负责前期物业收费政策的落实，对前期普通住宅物业管理收费标准进行备案，受理物业管理收费价格咨询。探索建立业主（使用人）居住信用管理制度，有效遏制个别业主恶意欠费行为。
区市场监管局：负责物业服务收费的监督检查；依法实施对涉及小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，并负责对相关特种设备作业人员进行考核，依法查处影响电梯正常运行的违法违规行为，依职权开展电梯安全事故调查处理；依法查处物业服务企业价格违法行为和不正当竞争行为，提供价格行为政策辅导。对利用小区内宣传栏、显示屏等发布虚假违法广告进行查处。
区财政局：负责做好物业管理政策性补助和考评相关资金的保障工作，做好专项维修资金的监管。
区自然资源和规划分局：负责将物业管理办公用房装修、停车（包括非机动车）设施及充电桩建设在规划条件中予以明确；与区综合执法局建立物业交易登记信息共享机制，在办理物业产权交易登记时，对区综合行政执法局、镇（街道）书面函告该物业存在违法建筑的，在处理决定执行完毕前暂停办理其产权买卖、抵押登记手续。
区环境生态分局：负责对小区内涉及违法排污、噪声污染等影响环境的违法行为，依据职责进行监督检查及指导并协助查处。
区消防救援大队：协助指导落实小区各项消防安全管理措施；开展日常消防监督检查，督促相关单位建设和维护公共消防设施；依法查处消防安全违法行为，督促整改火灾隐患。
区司法局：负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导，会同相关部门加强人员业务培训，制定物业调解案件奖励政策。落实“谁执法、谁普法”工作责任制，将物业管理相关法律法规的宣传纳入年度计划，进一步加强宣传和教育，不断提升物业服务企业和广大大业主的法律意识。
区民政局：负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，指导和推进社区居民委员会的建设。
区人力社保局：负责指导、处理用人单位与劳动者之间发生的劳动争议；负责对物业企业遵守劳动法律法规情况的监督检查，并对违法行为予以处罚。
供水、供电、供气、邮政、通信等相关单位经验收合格后应当依法接收并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，确保物业管理区域内共有设施设备设置规范、运行正常。新建住宅小区共有设施设备经相关专业单位、建设单位共同验收合格后，按有关规定应当移交给相关专业单位的，应当及时移交给相关专业单位负责管理。共有设施设备的技术资料应当一并移交。相关专业单位无正当理由拒绝接收的，视同移交。
（三）强化属地管理
1.健全镇（街道）物业管理机构。各镇（街道）按照“属地管理”原则，承担辖区内住宅小区物业管理工作的主体责任，明确具体分管负责人和职能科室，原则上要求由各镇（街道）分管城建的副镇长（主任）分管物业管理，配备2-5名物业管理专职人员。按照业主自我管理和社会化服务相结合的原则，协调物业管理与社区建设的关系，将物业管理纳入社区网格治理体系，指导社区居委会开展物业管理工作。负责指导、监督本辖区业主大会、业主委员会的组建和日常运行，做好业主大会、业主委员会的备案。建立小区物业管理工作的考核制度，负责对辖区内住宅小区物业服务企业进行日常管理、检查和考核工作。设立物业管理领域矛盾纠纷调解工作站，协调解决物业管理中遇到的重大问题及物业管理中相关的矛盾纠纷。参与辖区内物业管理区域划分和物业服务企业落实市容环境卫生责任的监督、检查、指导和日常管理的职责。指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作，负责落实物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业服务住宅小区的日常管理工作。
2.社区将小区物业管理纳入社区工作职责范围。建立在社区党组织领导下，居委会、业主委员会、物业服务企业等共同参与三方议事制度；负责辖区内小区业主大会和业主委员会的成立、选举、换届的具体工作，指导和监督业主大会、业主委员会的小区自治管理行为；协助镇（街道）对住宅小区物业服务企业进行日常管理，协助镇（街道）指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作，协助处理业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；指导物业服务企业的选聘、物业项目服务的退出，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；发现本区域内有违反物业管理相关规定的违法违规行为，应立即制止，并及时向镇（街道）或有关部门报告。业主委员会未成立或无法正常开展工作时，代行业主委员会职责；负责辖区内物业纠纷的预防、受理、调解和纠纷信息排查，定期召开社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方会议，引导业主理性维权；参与辖区内物业服务质量的检查和考评。社区居民委员会可组织成立业主资金监督委员会负责对各小区经营性收益等资金的出入账、使用事项进行审核监督。
（四）强化宣传引导
各镇（街道）、各单位应通过多种形式，加大物业管理法规宣传力度，引导业主树立依法自治的理念和“花钱买服务”的消费观念，协助物业服务企业收取物业服务费用，破解长期欠费问题，以开展宣传和培训的形式提高各个主体对物业管理的认知度和参与度，形成良好的物业管理氛围。
（五）强化监督考核
建立“区、镇（街道）、社区”三级住宅小区物业管理考核网络。各部门要认真履行职责，依据各自职责，积极受理业主和单位的投诉和举报，及时查处小区物业管理区域内各类违法违章行为，主动将管理职能延伸到物业管理区域，加大对物业管理项目的行政监管与执法力度。对因推诿扯皮、拖延不办引发群众集体上访或者造成严重后果的，将严肃追究相关领导及工作人员的责任。各镇（街道）根据属地管理的原则，进一步深化住宅小区物业管理工作。
（六）强化政策扶持
探索政府购买服务的形式，引入社会力量参与行业管理和物业服务企业年度综合评定等。用以奖代补的形式鼓励各镇街道为辖区内住宅小区统筹配备执行秘书，促进业主大会、业主委员会专业化和规范化运作，提升物业管理水平。鼓励物业服务企业做优做强，以开展宣传和培训的形式提高各个主体对物业管理的认知度和参与度。
本实施意见自发文之日起30日后施行。
台州市路桥区人民政府办公室
2021年9月7日